9月21日，苏州市高铁新城板块的龙湖御湖境启动首次开盘活动在线配资炒股平台，推出191套房源，总价在319万~989万元不等。

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　　该项目被定义为苏州市首个第四代纯洋房小区，首开结束不久，开发商便推出海报：首次开盘销售金额达到4.5亿元。

　　热销的一个原因在于，该项目通过赠送面积的方式，使得最高实际得房率达到120%。

　　某TOP10房企上海公司营销负责人近日向《每日经济新闻》等媒体记者表示，当下在激烈的市场竞争中，开发商希望通过类似方式给产品赋能，以体现项目在与周边产品竞争中的优势，“对购房者来说，同地段下，我们如果做‘第四代住宅’，而其他项目没有，相应在销售层面会更容易一些。”

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　　得房率120%

　　龙湖御湖境由苏州湖鑫置业有限公司开发运营，天眼查显示，该项目公司由龙湖集团、苏州高铁新城国有投资控股集团、苏州市轨道交通集团合资成立，分别占股51%、39%和10%。项目此次共推出5栋住宅，整体备案均价为3.3万元/平方米。

　　值得一提的是，新推出的三种户型都建有较大露台，还包括挑高的空中庭院，使用面积最大增加62平方米。

　　事实上，在这个项目之前，苏州已推出苏地2023-WG-31号、61号地块，计划打造主城区首个“第四代住宅”项目，最高得房率接近120%。项目的亮点也涉及赠送空中花园，将院落和植被引入空中，达到户户拥有空中庭院的效果。

　　浙江德清今年7月出让了一块住宅用地，出让规则明确指出，地块应被打造为“第四代住宅”，可规划总计1.38万平方米的空中庭院，而且这部分空中庭院的面积可以不计入容积率。

　　据嘉兴市南湖区房地产行业协会介绍，今年以来，在温州、湖州和金华等城市的新推宅地中，相继出现了一些“计容新规”。房企只要利用新规合理设计，理论上，可以实现得房率达到100%，高的甚至达到120%。

　　比如，温州市在7月22日出让的核心片区桃花岛单元地块，集中了“空中花园赠送”“复式住宅”“超高得房率”等特点，设计空间非常大。义乌市在6月26日出让的一宗地块中，高层住宅允许建设空中花园阳台（不计入住宅阳台）和公共共享平台，除绿化部分外，空中花园阳台按结构底板水平投影面积的1/2计算容积率，空中共享平台不计容积率。

　　中指研究院研究副总监徐跃进表示，目前，各地兴起了“第四代住宅”概念，又称“立体生态住宅”或“城市森林花园住宅”，主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。

　　不过，各地政策只是针对部分规则进行了调整，尚不意味着公摊面积的完全消失，未来或许会有更多城市跟进出台类似政策。

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　　二手房业主不得不进一步降价？

　　“事实上这对开发商来说是政策放松的一种信号。”上述房企营销负责人认为，这两年，房企在楼盘品质、公区配套和地下车库等方面竞争得越来越细，各家公司都在追求楼盘入市时能够适销对路，在“存量时代”抓住新的主流购买群体，尽快销售去化。

　　在徐跃进看来，相比于以前的住宅产品，“第四代住宅”具有一定优势，房企应加强新一代住宅产品研发，利用计容规则调整带来的积极影响，提升住宅产品的吸引力，更好地满足市场改善性住房需求。新产品的出现，总是会对旧产品的客户形成分流。

　　据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，截至今年3月，全国有24个省份试点上线“第四代住宅”，相当于全国超70%的省份全面落地“第四代住宅”。2022年，福建首个第四代住宅“建发缦云”亮相，两年来，福州共落地30余个“第四代住宅”项目。这种高赠送面积的方式，相当于在房价基础上打折销售。李宇嘉认为，新一代住宅大规模入市将可能让二手住房的低价优势缩减，二手房业主不得不进一步降价，与新房展开全面“价格战”。此外，建筑新规出台之前出让的地块以及开发的新盘，销售或将更加艰难。

　　他进一步提到，类似行业调整需要注意保持政策的连续性、稳定性和可预期性；考虑政策的外部性，特别是对在建、在售项目、对二手房业主的伤害；不能以高质量发展为名，行“保卖地”“保新房规模”之实。

　　记者|刘颂辉   

　　编辑|陈柯名 陈梦妤  盖源源校对|汤亚文

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责任编辑：李桐 在线配资炒股平台